عدم پرداخت اقساط اجاره ، موجب حق فسخ و تقاضای تخلیه می‌شود.

عدم پرداخت اقساط اجاره ، موجب حق فسخ   و تقاضای تخلیه می‌شود.

چکیده:
عدم پرداخت اقساط اجاره از سوی گیرنده وام بانکی اجاره به شرط تملیک (مستأجر) موجب حق فسخ برای بانک وام دهنده (موجر) و تقاضای تخلیه می‌شود.

🔹تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۱/۰۷/۰۵
🔹شماره رای نهایی: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۱۰۰۸۳۶

رای بدوی

در خصوص دعوی بانک با نمایندگی آقای الف.ش. به نشانی تهران… و با وکالت خانم ط.س. به طرفیت آقای ح.ک. به خواسته صدور حکم به۱- تأیید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ۲- تخلیه عین مستأجره یک باب آپارتمان جزء پلاک ۱۱۱۹۱/۲۴۲۶ ثبتی بخش ۱۰ تهران ۳- مطالبه کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل به استناد فتوکپی مصدق قرارداد اجاره به شرط تملیک شماره۰۱۷۰۷۰۴۰ = ۶/۱۰/۱۳۸۴ و سند قطعی مالکیت ۳۷۳۲ – ۵/۱۰ /۱۳۸۴ دفترخانه ۷۰۶ تهران و اظهارنامه ۱۵۲۲۱- ۲۳/۶/۱۳۹۰ نظر به اینکه به دلالت مدارک و دلایل منضم به پرونده مالکیت خواهان و رابطه استیجاری فی‌مابین محقق و ثابت می‌باشد و به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک مستأجر متعهد بوده در قبال تصرف و بهره‌برداری از عین مستأجره در مدت طولانی در برابر اقساط معین به موجر به شرط عدم تخلف مندرج در قرارداد در ملکیت وی درآید و به شرح مدارک تقدیمی و اعلام خواهان، مستأجر از تأدیه چندین فقره اقساط ماهیانه امتناع نموده است نظر به مراتب فوق و اینکه از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه و دلایل آن دفاع و تکذیبی به عمل نیامده است و چون قرارداد مرقوم حسب مقررات مواد ۱۰ و ۲۱۹ و۲۲۰ قانون مدنی و ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب۶۲ و قانون الحاق دو تبصره به ماده ۱۵ مصوب ۷۶ و مواد ۱۱ و ۵۷ و ۵۹ و ۶۵ آیین‌نامه اعطائی تسهیلات بانکی مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۶۲ با اصلاحات بعدی آن و مواد ۶ و ۱۶ و ۱۷ دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب ۶۲ و مواد ۱ و ۱۵ قرارداد اجاره و بنا به اصل حاکمیت آزادی اراده و اصل صحت و لزوم قراردادها و اجرای تعهدات نسبت به متعاقدین آن معتبر و لازم‌الاتباع و در حکم اسناد لازم‌الاجراء می‌باشد و چون به شرح مندرجات آن خوانده به‌عنوان مستأجر متعهد به تأدیه اقساط طبق شرایط اشتراطی در هر ماه از انعقاد تا انقضاء قرارداد بوده و خوانده دلیلی بر تأدیه اقساط ماهیانه ارائه ننموده و تخلف خوانده از تعهدات خود محرز می‌باشد و با تنقیح مناط و اتخاذ ملاک از مقررات مواد ۲۳۹ و۲۴۰ قانون مدنی و مواد ۳ و ۴ و ۱۱ قرارداد اجاره در صورت عدم ایفای تعهدات خوانده برای خواهان حق فسخ ایجاد خواهد شد. بنابراین با احراز تخلف خوانده از انجام تعهدات خود و اعمال حق فسخ از سوی خواهان اعتباری برای آثار حقوقی قرارداد یاد شده در مدت باقیمانده متصور نمی‌باشد لذا فسخ قرارداد یاد شده در این صورت از مفروضات قانونی و نتیجه عملی مراضات حاصله فی‌مابین طرفین در حین انعقاد قرارداد می‌باشد و چون با احراز تخلف خوانده از انجام تعهدات خود حسب مقررات ماده ۲۲۱ قانون مدنی و مواد ۴ و ۱۱ و ۱۲ قرارداد اجاره مذکور مشارٌالیه مسئول استرداد عین و جبران خسارات وارده به خواهان با رعایت مواد ۲۲۶ و ۲۲۷ همان قانون مدنی خواهد بود و چون در مانحن‌فیه از طرف خوانده دلیلی که نافی مسئولیت وی در تأخیر انجام تعهدات و بروز خسارات به خواهان باشد ابراز نشده است و میزان خسارت و مسئولیت خوانده در قرارداد فی‌مابین معلوم و مشخص می‌باشد و قرارداد‌های خصوصی که بر مبنای حاکمیت اراده طرفین منعقد گردیده و با توجه به اصول لزوم و صحت نسبت به طرفین معتبر است و طرفین مکلفند تعهداتی را که تقبل نموده‌اند ایفاء و اجرا نمایند و خوانده دلیل بر ایفای تعهد خویش اقامه ننموده‌اند و قرارداد‌های تنظیمی مادامی‌که اقاله یا فسخ یا به حکم قطعی مقامات قضائی ابطال نشده باشد به قول و اعتبار خود باقیست و مدافعات وکیل خوانده بر صوری بودن قرارداد فاقد محمل قانونی است و استناد وی به مواد ۴۶۰ و ۴۶۱ و ۴۶۳ قانون مدنی با توجه به استدلالات مذکور در فوق و اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک مطابق مواد ۵۷ الی ۶۵ آیین‌نامه اعطایی تسهیلات بانکی مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۶۲با اصلاحات بعدی آن و مواد ۱ الی ۱۷ دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب ۶۲ جزء عقود معین محسوب و اینکه عرف تجارت شرایط آن‌را معین می‌کند درخور پذیرش و قابل توجیه نیست و از ناحیه وی هیچ‌گونه دلیل و مدرکی که ایفای تعهد یا اسقاط آن را اثبات کند به دادگاه تقدیم نگردیده؛ فلذا دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص و مستنداً به مواد ۲۱۹ و ۲۲۱ و ۲۲۶ و ۲۲۷ و ۲۳۰ و ۲۳۹ و۲۴۰ و ۳۹۹ و ۴۵۶ و۴۹۰ قانون مدنی و مواد ۵۷ و ۶۵ آیین‌نامه اعطایی تسهیلات بانکی مصوب۶۲ و مواد۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی و  مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تأیید فسخ عقد اجاره به شرط تملیک و تخلیه و انتزاع ید خوانده از عین مستأجره صادر و اعلام می‌دارد. ضمناً خوانده محکوم به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۲۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ۷۰۰۰۰۰ ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان می‌باشد و نسبت به مازاد حق‌الوکاله به لحاظ عدم ابطال تمبر مالیاتی دعوی مسموع نیست. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران – نیک بخش

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای ح.ک. به طرفیت بانک از دادنامه شماره ۱۰۲۰ مورخ ۲۱/۱۲/۹۰ شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن رأی به تأیید فسخ عقد اجاره به شرط تملک موضوع قرارداد شماره ۱۷۰۷۰۴۰ مورخ ۶/۱۰/۸۴ و تخلیه و انتزاع ید مشارٌالیه از عین مستأجره موضوع قرارداد مذکور صادر گردیده است موجه و وارد تشخیص داده نمی‌شود زیرا جهات تجدیدنظرخواهی با هیچ‌یک از شقوق احصاء شده در ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی انطباق نداشته و دادنامه تجدیدنظرخواسته با رعایت اصول و قواعد دادرسی اصدار یافته است ایراد و اعتراض موجه و مدللی که موجبات نقض آن را فراهم آورد به عمل نیامده است به استناد ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید و استوار می‌گردد. رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رضائی – صلاتی